La tasa cero del Decreto 18-2026 empieza a regir solo después de un plazo posterior a su publicación en el Diario Oficial, y el texto legal no incluye ninguna condonación de los saldos ya acumulados.
Los propietarios de viviendas en Guatemala dejarán de pagar el Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) cuando cobren vigencia las reformas del Decreto 18-2026, sancionado por el presidente Bernardo Arévalo y publicado el 28 de agosto de 2026. Las obligaciones generadas antes de esa fecha siguen siendo exigibles.
Qué establece el Decreto 18-2026 sobre el IUSI de las viviendas
El decreto fija una tasa de cero por millar para los bienes inmuebles destinados a vivienda de uso residencial y de uso mixto, categoría que incluye los inmuebles donde funcionan pequeños negocios familiares.
Para los inmuebles de uso comercial, la reforma sustituye el esquema anterior por una escala según el valor inscrito: 3 por millar de Q0 a Q500,000; 6 por millar de Q500,000.01 a Q1,000,000; y 9 por millar a partir de Q1,000,000.01.
La normativa también dispone que las municipalidades, la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT), el Ministerio de Finanzas Públicas (Minfin) y la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles (Dicabi) deben adecuar registros, formularios y sistemas electrónicos durante el plazo previo a la entrada en vigor.
Por qué la tasa cero no significa borrón y cuenta nueva
La clave está en lo que el decreto no dice: el texto no contiene una disposición que condone, extinga o perdone obligaciones del IUSI ya generadas, ni ordena aplicar la tasa cero a períodos anteriores a su vigencia.
Ese vacío tiene una consecuencia directa. Al no existir mandato expreso de retroactividad, la nueva tasa opera hacia adelante.
El principio está anclado en el artículo 15 de la Constitución Política de la República de Guatemala, que dispone que la ley no tiene efecto retroactivo, salvo en materia penal cuando favorezca al reo.
En términos prácticos, la reforma crea dos momentos distintos para el contribuyente que posee vivienda:
Antes de la vigencia: las obligaciones del IUSI se rigen por la normativa aplicable en el momento en que se generaron y deben pagarse conforme a esas reglas.
Después de la vigencia: si el inmueble encaja en las categorías contempladas, la tasa será de cero por millar.
Antes de la sanción, el primer secretario de la Junta Directiva del Congreso, Juan Carlos Rivera, ya había señalado públicamente que los propietarios debían continuar pagando lo correspondiente a 2026 y a años anteriores, porque las disposiciones vigentes seguían aplicándose.
Qué prohíbe el nuevo artículo 35 Bis a las municipalidades
Aunque las deudas anteriores continúan siendo exigibles, la reforma sí incorpora una protección nueva frente a los mecanismos de cobro.
El Decreto 18-2026 adiciona el artículo 35 Bis a la Ley del IUSI (Decreto 15-98) y establece una prohibición expresa para que municipalidades, sus dependencias, empresas municipales y entes descentralizados o desconcentrados condicionen la prestación de servicios públicos al pago previo del impuesto.
La disposición menciona expresamente agua potable, recolección de basura, alumbrado público, ornato y otros servicios básicos. El cobro del IUSI deberá gestionarse únicamente por las vías y procedimientos propios del impuesto.
Incumplir esa prohibición podrá generar responsabilidades administrativas, civiles y penales para funcionarios y empleados municipales que autoricen, ejecuten o consientan esas prácticas.
Es importante no confundir ambos efectos: el artículo 35 Bis limita el método de presión para cobrar, no elimina la deuda. Quien tenga saldos pendientes seguirá debiéndolos, pero su acceso al agua o a la recolección de basura no podrá usarse como condición de pago.
Bernardo Arévalo, presidente de la República, sancionó el decreto, según informaron la Agencia Guatemalteca de Noticias (AGN) y el Diario de Centro América el 28 de agosto de 2026.
El Congreso de la República aprobó las reformas el 29 de julio de 2026, con 120 votos en la redacción final, de acuerdo con el Diario de Centro América.
Las 277 municipalidades del país, representadas por la Asociación Nacional de Municipalidades (ANAM), que expresó preocupación y rechazo por el impacto en las finanzas locales, ya que el IUSI es un ingreso propio que financia infraestructura y servicios.
SAT, Minfin y Dicabi, responsables de adecuar los sistemas de cobro y de trasladar a las comunas la recaudación del Impuesto de Timbres Fiscales sobre segundas transferencias inmobiliarias, mecanismo previsto para compensar parte de la pérdida de ingresos municipales.
Antecedentes: de una ley de 1998 a la tasa cero
El IUSI se rige por el Decreto 15-98 del Congreso, vigente desde hace casi tres décadas. La discusión sobre su reforma se aceleró en una sesión plenaria extraordinaria convocada para el 29 de julio de 2026, en la que se debatieron varios escenarios.
Entre las opciones que circularon estuvo reducir la tasa general de nueve a tres por millar para toda la vivienda, con exoneraciones para mayores de 65 años y para la primera vivienda. Esa propuesta de tasa general de 3 por millar fue rechazada, y prevaleció la enmienda que dejó la vivienda en cero por millar.
Qué se sabe hasta ahora
Confirmado por fuentes oficiales:
El Decreto 18-2026 fue sancionado y publicado en el Diario de Centro América el 28 de agosto de 2026.
Tasa cero por millar para vivienda de uso residencial y mixto.
Escala de 3, 6 y 9 por millar para inmuebles comerciales según valor inscrito.
Prohibición de condicionar servicios públicos al pago del IUSI.
Exención del pago sobre la utilidad por ganancia de capital para personas individuales que vendan su inmueble, según el resumen oficial del Diario de Centro América.
Durante el plazo previo a la vigencia, municipalidades, SAT, Minfin y Dicabi deben ajustar registros, formularios y plataformas de cobro. Hasta que ese plazo se cumpla, el IUSI se sigue cobrando bajo las reglas anteriores.
El próximo hito verificable es la fecha exacta en que las reformas cobren vigencia, contada desde el 28 de agosto de 2026 conforme al plazo que fija el propio decreto. Ese día marcará el corte entre lo que debe pagarse y lo que ya no se generará. Los propietarios de vivienda con saldos pendientes conviene que revisen su estado de cuenta en la municipalidad correspondiente antes de esa fecha, porque nada en el Decreto 18-2026 los libera de ese pago.
