El Congreso de la República aprobó este miércoles 29 de julio la reforma que elimina el IUSI para inmuebles de uso residencial y mixto. Los comercios pagarán una tarifa de 3, 6 o 9 por millar, según el valor inscrito. El decreto será enviado al Ejecutivo para sanción y publicación.
La respuesta directa
El IUSI queda en cero para las viviendas particulares, incluidas las de uso residencial y mixto. Los inmuebles comerciales pagarán 3 por millar si valen hasta Q500,000, 6 por millar entre Q500,000.01 y Q1 millón, y 9 por millar cuando superen Q1 millón. La reforma todavía no entra en vigor.
Así cambia el cobro
La modificación aprobada durante la discusión por artículos establece esta escala para los inmuebles de uso comercial:
- De Q0 a Q500,000: 3 por millar.
- De Q500,000.01 a Q1,000,000: 6 por millar.
- De Q1,000,000.01 en adelante: 9 por millar.
El término correcto es por millar, no por ciento. Una tasa de 9 por millar equivale a 0.9% del valor inscrito del inmueble.
Un comercio registrado en Q400,000 pagaría Q1,200 anuales con la nueva tarifa. Si el inmueble supera Q1 millón, aplicará la tasa máxima de 9 por millar.
Para las viviendas residenciales y de uso mixto, el cobro será de cero por millar. Eso elimina el pago del impuesto, pero solo después de que el decreto sea sancionado y publicado oficialmente.
Una moción privilegiada cambió la agenda
La iniciativa de reformas a la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles, identificada como 6709, llegó al pleno mediante una moción privilegiada, aunque la sesión extraordinaria tenía una agenda amplia con otras iniciativas y asuntos pendientes.
Los diputados aprobaron primero la reforma en tercer debate y luego pasaron a la discusión por artículos. El artículo 1 fue aprobado con 121 votos a favor, 25 en contra y 14 ausencias.
La decisión cerró semanas de negociaciones entre bancadas. La propuesta original había contemplado distintas fórmulas para reducir el impuesto, pero el acuerdo final separó la vivienda del comercio.
Qué defendieron los diputados
Los diputados que apoyaron la reforma argumentaron que el IUSI grava la propiedad sin medir de forma suficiente la capacidad económica real del contribuyente.
Según esa postura, el modelo presume que todos los propietarios pueden pagar, aplica criterios similares a bienes con valores y usos distintos, y puede afectar un bien esencial como la vivienda familiar.
El diputado David Illescas cuestionó durante el debate el impacto para negocios pequeños y otros inmuebles que podrían quedar dentro de la categoría comercial. “Esta medida afectará a pequeños negocios, terrenos de cultivos y otros inmuebles”, afirmó, según Soy502.
La aprobación final, sin embargo, dejó una tarifa progresiva para los comercios. El golpe será mayor para los inmuebles comerciales con valor superior a Q1 millón, que conservarán el 9 por millar.
El reclamo de las municipalidades
La Asociación Nacional de Municipalidades (Anam) reconoció que la Ley del IUSI necesita actualizarse después de más de 25 años, pero advirtió que eliminar el impuesto para viviendas puede comprometer las finanzas de las comunas.
El IUSI es un ingreso propio de las municipalidades y financia servicios, infraestructura y gastos de funcionamiento. Si las viviendas dejan de pagar, las alcaldías perderán una fuente recurrente de recursos, aunque el monto exacto del impacto todavía no ha sido publicado de forma oficial.
Un análisis del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo señaló que el impuesto ya es una fuente limitada, pero importante para los gobiernos locales. En 2025, 295 de las 340 municipalidades registraron ingresos por IUSI por un total de Q1,876 millones, según datos del Portal de Gobiernos Locales citados por Ojoconmipisto.
La concentración también es marcada: el departamento de Guatemala reúne la mayor parte de la recaudación nacional. El problema es que las municipalidades no tienen, por ahora, un mecanismo de compensación incluido en la reforma.
La ley todavía no aplica
La aprobación legislativa no significa que el propietario pueda dejar de pagar de inmediato.
El decreto debe ser remitido al Organismo Ejecutivo para su sanción. Después tendrá que publicarse en el Diario de Centro América y cumplir la fecha de entrada en vigor que establezca el texto aprobado.
Hasta que ese proceso termine, los contribuyentes deben seguir atendiendo las obligaciones vigentes. Dejar de pagar antes de la publicación podría generar recargos o inconvenientes con la municipalidad correspondiente.
El próximo conflicto será financiero
La reforma resuelve el reclamo de quienes consideran injusto pagar IUSI por su vivienda, pero abre otro frente: cómo sostendrán las municipalidades los servicios que dependen de sus ingresos propios.
La discusión ya no será únicamente tributaria. Será presupuestaria. Agua, recolección de basura, alumbrado, mantenimiento vial y obras locales quedarán en el centro del debate cuando las comunas calculen cuánto dejarán de recibir.
La cifra decisiva todavía no aparece: cuánto perderá cada municipalidad en 2027 y qué fondo sustituirá ese dinero. Ahí empieza la parte incómoda de la reforma.
